Друзья, продолжаем наш правовой ликбез! Чтобы ваши сделки с недвижимостью проходили без приостановлений кадастрового учета и регистрации прав, мы запустили серию публикаций.
Заместитель руководителя Управления Росреестра по Северной Осетии Алана Течиева продолжает рассказывать об основаниях приостановления, указанных в статье 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Разбираем очередные основания для приостановления, указанные в пунктах 39.2, 39.3 и 39.4 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». Они регулируют ситуации, когда застройщик начинает продавать квартиры дольщикам, не оформив должным образом свои обязательства перед собственником земли.
В пунктах 39.2 и 39.3 приостановление носит предупредительный характер. Государство говорит застройщику: «Сначала оформи и зарегистрируй свои обязательства перед тем, кто дал тебе землю, а уже потом иди продавать квартиры людям». Если соглашение не зарегистрировано, в ЕГРН нет записи о том, что часть дома уже принадлежит (или обещана) городу или институту развития. Регистрация прав обычных дольщиков в такой ситуации заблокирована до устранения нарушения.
В пункте 39.4 приостановление носит карательно-защитный характер. Это попытка прямой «двойной продажи». Застройщик уже имеет зарегистрированные (или известные системе) обязательства перед арендодателем, но намеренно или по ошибке выставляет на продажу те помещения, которые он обязан отдать, например, городу. Росреестр пресекает попытку лишить публичного собственника его доли.
Типичные сценарии приостановления
1.Сценарий для п. 39.2: Застройщик взял большой участок у Единого института развития в жилищной сфере (Дом.РФ) под комплексное освоение территории. По условиям договора он обязан передать институту 5% от всех построенных площадей. Застройщик начинает активно заключать ДДУ и подает первый пакет на регистрацию. Росреестр приостанавливает сделку, так как в ЕГРН отсутствует запись о соглашении между застройщиком и Дом.РФ о распределении этих площадей.
2.Сценарий для п. 39.3: Застройщик взял землю в аренду у города. Условием аренды было обязательство по завершении строительства передать в муниципальную собственность 500 квадратных метров коммерческих помещений на первом этаже. Застройщик начинает продавать эти будущие магазины по договорам купли-продажи будущей недвижимости. Росреестр приостановит регистрацию, так как не зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды, фиксирующее это обязательство перед городом.
3.Сценарий для п. 39.4: Соглашение с городом из примера выше зарегистрировано. В нем четко прописано, что помещение № 5 на первом этаже уходит городу. Застройщик по ошибке или умышленно заключает ДДУ на это же помещение № 5 с частным инвестором. При попытке регистрации ДДУ Росреестр увидит конфликт прав и приостановит сделку.
Как устранить приостановление?
Застройщику необходимо выполнить следующие действия:
1.Подписать требуемое законом соглашение (с Единым институтом развития или с арендодателем-городом).
2.Подать это соглашение на государственную регистрацию в Росреестр. Важно, чтобы оно было зарегистрировано до или одновременно с подачей первых договоров долевого участия.
3.Если приостановление произошло по п. 39.4 (из-за продажи «чужой» доли), застройщику придется либо расторгать договор с дольщиком, либо предлагать ему другой объект, либо договариваться с арендодателем об изменении распределения площадей (если это возможно по условиям контракта).
Что это означает для покупателя (дольщика)
Для человека, покупающего квартиру, приостановление регистрации ДДУ по этим основаниям – серьезный сигнал.
·Это означает, что у застройщика есть неурегулированные юридические проблемы с собственником земли.
·Если застройщик не может (или не хочет) вовремя оформить свои обязательства перед городом или государством, есть риск, что он неверно рассчитал экономику проекта или находится в конфликте с властями.
