Друзья, продолжаем наш правовой ликбез! Чтобы ваши сделки с недвижимостью проходили без приостановлений кадастрового учета и регистрации прав, мы запустили серию публикаций.
Заместитель руководителя Управления Росреестра по Северной Осетии Алана Течиева продолжает рассказывать об основаниях приостановления, указанных в статье 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Разбираем очередные основания для приостановления, указанные в пунктах 40, 41, 42 и 43 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Пункт 40: Продажа доли без согласия соседей: Если вы владеете не целым объектом (например, комнатой в квартире, 1/2 дома или долей в участке), а хотите продать свою часть постороннему человеку, закон защищает интересы ваших сособственников. У них есть преимущественное право покупки.
Как это работает на практике: Вы обязаны письменно (лучше всего через нотариуса, чтобы иметь неоспоримое доказательство) предложить сособственникам купить вашу долю по вашей цене.
Срок ожидания: Росреестр приостановит регистрацию, если с момента их извещения не прошел месяц. Этот месяц дается соседям на раздумья.
Исключения (когда месяц ждать не нужно):
Продажа с публичных торгов.
Продажа доли в земельном участке собственником здания, которое на этом участке стоит (или наоборот).
Продажа доли в участке собственником помещения или машино-места в здании на этом участке.
Главное новшество (с 2021 года): если сама сделка купли-продажи доли оформляется через нотариуса, Росреестр не ждет месяц. Нотариус сам проверяет соблюдение права преимущественной покупки.
Типичная ошибка: Отправить извещение обычным письмом без описи вложения и уведомления о вручении. Росреестр не сможет подтвердить факт извещения и приостановит сделку.
Как избежать приостановления: Либо ждать ровно 30 дней с даты доставки извещения, либо прикладывать к пакету документов нотариальные отказы всех сособственников, либо проводить сделку в нотариальной форме.
Пункт 41: Хотели зарегистрировать, но передумали. Стороны подали документы на регистрацию, но до момента внесения записи в ЕГРН передумали (например, изменились условия договора, или стороны решили его расторгнуть). Либо в процессе регистрации выяснилось, что поданы взаимоисключающие заявления (например, на кадастровый учет нового участка и одновременно на уточнение границ старого, которые пересекаются), и стороны решили отозвать одно из них.
Закон требует, чтобы регистрацию прекратили все, кто ее инициировал. Если договор купли-продажи подали и продавец, и покупатель, то заявление о прекращении регистрации этого договора должны подписать и приложить оба. Если одна из сторон отказывается это делать (например, продавец передумал возвращать документы, чтобы заблокировать сделку), вторая сторона не сможет в одностороннем порядке просто "отозвать" документы. Регистрация будет приостановлена до тех пор, пока не придут заявления от всех заявителей или пока вопрос не решится через суд.
Пункт 42: Участок превысил допустимое значение площади. Границы участка на бумаге (в проекте межевания, схеме расположения или проекте леса) не совпали с границами, которые кадастровый инженер измерил по факту на местности.
Фактическая площадь (после замера инженером) отличается от проектной более чем на 10%. В проекте межевания квартала написано, что ваш участок – 1000 кв. м. Кадастровый инженер провел межевание и выяснил, что по забору там 1150 кв. м. Разница – 15%. Росреестр приостановит кадастровый учет. Если разница 9,5% – зарегистрирует.
Это защита от самозахвата земель и хаотичного изменения границ внутри планировочной структуры (например, внутри СНТ или коттеджного поселка).
