Друзья, продолжаем наш правовой ликбез! Чтобы ваши сделки с недвижимостью проходили без приостановлений, мы запустили серию публикаций. Заместитель руководителя Управления Росреестра по Северной Осетии Алана Течиева продолжает рассказывать об основаниях приостановления, указанных в статье 26 закона о государственной регистрации недвижимости.
В этой публикации разберем еще три основания для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установленные статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято.
Суть данного основания для приостановления: конфликт конкурирующих заявлений. Орган регистрации видит два взаимоисключающих пакета документов на один и тот же объект и приостанавливает второй процесс до вынесения решения по первому. Например, гражданин А заключил договор купли-продажи квартиры с продавцом Н и подал документы на регистрацию перехода права собственности. Через три дня Продавец Н заключает аналогичный договор с гражданином Б на ту же квартиру. Гражданин Б подает свой пакет документов в МФЦ. Государственный регистратор прав принимает решение о приостановлении и направляет соответствующее уведомление сторонам сделки.
Сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке.
Орган регистрации прав принимает решение о приостановлении при наличии вступившего в законную силу судебного акта, который аннулировал документ-основание до момента подачи заявления в Росреестр.
В качестве примера можно привести ситуацию, когда администрация местного самоуправления издала постановление о предоставлении земельного участка гражданину Иванову в собственность бесплатно. Иванов подал документы в Росреестр. Однако за день до этого соседний землепользователь выиграл апелляцию в суде, где данное постановление администрации было признано недействительным как нарушающее границы его участка. Судебный акт вступил в законную силу. Получив копию решения суда по межведомственному запросу, регистратор обязан приостановить регистрацию права Иванова.
Сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.
Суть данного основания для приостановления - сделка нарушает требования закона настолько грубо, что она недействительна сама по себе (ничтожна) с момента ее совершения согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 168–170 ГК РФ). Для констатации этого факта регистратору не обязательно иметь отдельное решение суда именно о недействительности (хотя оно может поступить позже), достаточно самого текста документа и норм закона.
Например, нарушение запрета на отчуждение. Супруги приобрели квартиру в общую совместную собственность. Муж решает продать ее своему брату. Он подделывает подпись жены на договоре купли-продажи или предоставляет фальшивое нотариальное согласие. Сделка совершена в отсутствие необходимого в силу закона согласия второго супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Такая сделка является ничтожной. При поступлении жалобы от супруги или выявлении признаков подделки регистратор приостановит регистрацию.
