ПРОКУРОР РАЗЪЯСНЯЕТ об особенностях сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних

ПРОКУРОР РАЗЪЯСНЯЕТ об особенностях сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Статьями 37, 163 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если собственником квартиры или другого недвижимого имущества является ребенок, то при совершении сделки должны быть соблюдены следующие условия.

Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем его прав существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Необходимо учитывать эти особенности при совершении сделок с недвижимостью, иначе их могут признать недействительными.

Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории:

лица в возрасте от 14 до 18 лет;

лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (пункт 1 статьи 26, статья 175 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (пункт 1 статьи 28, статья 172 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом как в первом, так и во втором случае законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства.

Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (статья 28 Гражданского кодекса Российской Федерации; статья 60 Семейного кодекса Российской Федерации).

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации.

Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.

Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:

по обмену или дарению;

сдаче внаем (аренду);

сдаче в безвозмездное пользование или в залог;

влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;

любых других действий по уменьшению стоимости имущества подопечного.

Предварительное разрешение органов опеки либо отказ в его выдаче должны быть направлены законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке в соответствии с частью 3 статьи 21 Федерального закона Об опеке и попечительству.

Завершающее требование обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению объектов недвижимости, если их собственником либо участником общей собственности является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность, то есть недействительность.

При оформлении сделки у нотариуса он обязан:

1. проверить наличие предварительного разрешения органа опеки и попечительства,

2. убедиться, что условия удостоверяемой сделки соответствуют требованиям, указанным в этом разрешении. К примеру, если разрешение выдано с требованием одновременного приобретения другого объекта недвижимости.